一起涉及夫妻共同财产与父母出资购房的房屋买卖合同纠纷案—阜阳离婚律师办案策略
案件基本情况
本案是一起因房屋买卖引发的合同纠纷案件。原告李某与被告赵某于2016年2月22日登记结婚，婚后共同居住在康巴什区某号楼某号房屋。2017年3月24日，赵某与苏学光签订《房屋买卖协议》，约定以147万元价格购买该房屋，其中5万元定金和141万元房款均由赵某母亲刘某支付。2023年2月23日，在李某与赵某离婚诉讼期间（2022年6月至2023年6月），苏学光与刘某签订《不动产买卖合同书》，将房屋产权过户至刘某名下。李某认为三被告恶意串通转移夫妻共同财产，起诉要求确认苏学光与刘某的买卖合同无效，并确认自己与赵某对房屋享有所有权。法院最终判决赵某与苏学光2017年签订的《房屋买卖协议》有效，但驳回了李某的其他诉讼请求。
阜阳离婚律师办案策略
一、我方有利证据的梳理与运用
作为被告赵某、刘某一方的代理律师，我方成功的关键在于系统梳理并有效运用以下关键证据：
- 购房出资证据：刘某尾号7259的准旗农村信用社银行卡对账单显示2017年3月9日提取5万元现金，以及尾号8520的鄂尔多斯银行账户于2017年3月24日转账141万元至苏学光账户的记录。这些证据清晰表明案涉房屋由刘某全额出资，而非李某与赵某的夫妻共同财产。在法庭上，我方重点强调了资金流向的完整性和时间点的吻合性，证明刘某才是真正的购房出资人。
- 行政机关出具的函件：2017年6月12日鄂尔多斯市机关事务服务中心出具的《关于同意变更购房合同的函》，明确记载"同意将其购房合同再变更到赵某同志名下"，而非"李某与赵某"。这一证据直接证明行政机关认可的购房主体仅为赵某一人，而非夫妻双方。我方在庭审中指出，该函件具有行政公文的证明效力，比个人陈述更具法律证明力。
- 离婚诉讼中的事实认定：在(2022)内0603民初740号离婚案中，李某自认"购买房屋首付款不是由赵某和原告支付，实际是由刘某支付"。我方充分利用这一自认事实，作为李某在先前诉讼中对出资情况的认可，强化了刘某出资购房的客观事实。
- 房屋实际使用情况：刘某陈述自2018年装修完毕后一直与子女同住该房屋，直至2020年4月离开。这一事实与李某声称的"刘某没有一起居住"相矛盾，表明刘某对房屋有实际权益，而非仅仅是"方便孙女上学"的临时安排。
二、法律依据的精准适用
在法律适用上，我方准确把握了新旧法律衔接的关键点：
- 法律时间效力的准确把握：本案购房行为发生在2017年，而《民法典》于2021年1月1日施行。我方援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，明确指出应适用行为发生时的法律，即《婚姻法》及其司法解释。
- 婚姻法司法解释的精准引用：我方重点引用了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条第一款："婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。"这一条款直接支持了我方主张——刘某作为赵某的母亲，全额出资为赵某购房，房屋应视为对赵某个人的赠与，属于赵某个人财产。
- 合同效力的法律分析：针对李某主张的"恶意串通"，我方指出《民法典》第一百五十四条规定的恶意串通需同时满足"行为人与相对人恶意串通"和"损害他人合法权益"两个要件。由于案涉房屋本就属于赵某个人财产，而非夫妻共同财产，故将房屋过户给刘某的行为并未损害李某的合法权益，不符合恶意串通的构成要件。
三、对原告方观点的针对性驳斥
针对原告李某的主要观点，我方进行了如下有力驳斥：
- 关于"夫妻共同财产"的主张：李某主张案涉房屋是夫妻共同财产，我方指出：
- 证据显示全部购房款均由刘某支付，李某未能提供任何出资证据；
- 行政机关出具的函件明确将购房合同变更至赵某一人名下，而非夫妻双方；
- 根据婚姻法司法解释三第七条，父母全额出资且登记在子女名下的房产应视为对子女个人的赠与，不属于夫妻共同财产。
- 李某提供的苏学光《证明》虽称房屋出售给"赵某、李某夫妇"，但该证明与资金流向、行政文书等客观证据相矛盾，不应采信。
- 关于"恶意串通转移财产"的指控：李某认为三被告在离婚诉讼期间转移财产，我方反驳：
- 案涉房屋本就属于赵某个人财产，赵某有权处分自己的财产；
- 2023年2月签订的《不动产买卖合同书》只是为了办理产权登记的必要手续，而非新的交易行为；
- 苏学光与刘某签订合同是为了将早已完成的交易进行产权登记，不存在主观恶意；
- 李某未能提供任何证据证明三被告之间存在"串通"的主观故意和客观行为。
- 关于"2016年底签订合同"的说法：李某称2016年底就已签订买卖合同，我方指出：
- 书证显示实际签订合同时间为2017年3月24日；
- 购房款支付时间与合同签订时间一致，均为2017年3月24日；
- 李某关于2016年支付定金的说法缺乏证据支持，而刘某的取款记录与2017年3月的合同签订时间吻合。
- 关于"倒签合同"的质疑：李某质疑2023年合同约定付款时间为2017年有悖常理，我方解释：
- 该约定正是为了真实反映实际交易时间，符合"历史交易补办产权登记"的实际情况；
- 在房屋长期无法办理产权登记的情况下，后期补办手续时约定实际交易时间是行业惯例；
- 这种约定恰恰证明交易的真实性，而非恶意串通的证据。
四、诉讼策略的关键点
本案胜诉的关键在于：
- 证据链的完整性：我方构建了从出资证明、合同签订、房屋交付到后期产权登记的完整证据链，每个环节都有相应证据支持，形成闭环。
- 法律适用的精准性：准确把握新旧法律适用规则，选择对当事人最有利的法律依据，避免了因法律适用错误导致的败诉风险。
- 事实认定的客观性：不否认李某与赵某婚后居住在该房屋的事实，但强调居住权不等于所有权，有效区分了居住事实与产权归属。
- 诉讼时机的把握：在李某提起离婚诉讼后，及时办理产权登记手续，既保障了刘某的合法权益，又避免了被认定为恶意转移财产的风险。
- 对"恶意串通"要件的精准拆解：明确指出原告需同时证明"串通"和"损害"两个要件，而我方通过证明房屋本就属于赵某个人财产，从根本上否定了"损害"要件的存在。
通过上述策略，我方成功证明案涉房屋属于赵某个人财产，三被告的行为不构成恶意串通，从而获得了法院的支持，维护了委托人的合法权益。