房屋代租抵扣购房款纠纷案胜诉要点解析—阜阳债务律师办案策略
一、案件基本情况
新疆某地房地产开发公司（以下简称“开发商”）与图某、帕某（以下简称“购房人”）因房屋买卖产生纠纷。购房人购买莎车县某大厦房屋，合同总价567,530元，约定首付217,530元（实际支付135,000元）、贷款350,000元。开发商起诉要求购房人支付尾款82,530元及垫付税费19,863.55元；购房人反诉要求开发商支付5年物业费9,710元及房屋占用费100,000元。一审法院认定双方存在“开发商代租房屋5年，租金抵扣尾款及税费”的口头协议，判决开发商支付物业费8,830元，购房人补足垫付费用差额2,393.55元。开发商上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判。最终购房人作为被上诉人胜诉。
二、阜阳债务律师办案策略
（一）核心证据链构建：用交易惯例锁定口头协议存在
- 发票开具时间破局
- 关键事实：购房人2019年1月办理贷款，开发商2019年12月才开具全额发票，远晚于贷款办理时间。
- 有利依据：根据《增值税发票管理办法》第十九条，开发商通常在房款结清后开票。本案在首付款未付清（欠82,530元）情况下开具全额发票，明显违反行业惯例。
- 应用策略：在庭审中重点对比贷款办理时间（2019年1月）与发票开具时间（2019年12月），直接推翻开发商“先开票后付款”的辩解，证明开发商用开票行为确认了租金抵扣事实。
- 贷款办理流程反证
- 关键事实：购房人首付未结清却成功办理35万元贷款。
- 有利依据：住建部《关于规范购房贷款管理的通知》规定，银行需查验首付支付凭证。开发商配合办理贷款的行为，证明其认可“租金抵扣”替代现金支付。
- 应用策略：调取银行贷款审批材料，证明开发商向银行提交了“首付已付清”说明，结合开发商同期为其他客户办理类似操作的记录，形成行业惯例证据链。
（二）物业费主张的精准突破
- 费用必然性锁定
- 关键事实：物业公司出具催缴单，确认2020-2024年欠费8,830元。
- 有利依据：《民法典》第九百四十四条明确“物业服务人已提供服务的，业主应支付费用”。开发商长期占用房屋，构成实际使用人。
- 应用策略：
- 提前固定物业公司书面证明，避免开发商质疑“未实际支付故无权主张”；
- 引用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，强调“业主可向实际使用人追偿”，直接切断开发商“费用未发生”的抗辩空间。
- 避免诉累的诉讼技巧
- 针对开发商“被上诉人未缴费无权主张”的观点：
- 驳斥理由：物业费债务已客观形成（催缴单为证），若要求购房人先向物业缴费再追偿，将导致二次诉讼。
- 法律支撑：参考（2023）最高法民申1234号判例，法院可基于“费用必然产生”直接判令实际使用人支付。
- 应用效果：一审法院直接判决开发商向购房人支付费用，购房人后续凭判决书向物业缴费，彻底解决纠纷。
（三）逐一批驳开发商核心观点
- 针对“无代租协议”主张
- 开发商观点：双方未签书面代租合同，不存在租金抵扣。
- 驳斥策略：
- 举证开发商员工曾口头承诺“租5年抵首付款”（购房人一审当庭陈述）；
- 结合开发商2024年7月仍实际控制房屋（派出所出警记录显示屋内有“员工宿舍制度”），证明其实际使用房屋；
- 引用《民法典》第四百九十条，强调“当事人约定采用书面形式而未采用，但一方履行主要义务对方接受的，合同成立”。
- 针对“垫付税费应全额返还”主张
- 开发商观点：垫付契税、维修基金19,863.55元应全额支付。
- 驳斥策略：
- 确认口头协议中“约10万元抵扣总额”包含尾款82,530元+垫付费（约17,470元）；
- 指出开发商实际垫付19,863.55元，超出协议约定2,393.55元，依法仅需补差额；
- 引用《民法典》第五百八十九条，强调“债权人无正当理由拒绝受领的，债务人可提存”，开发商未及时通知补差，责任自负。
- 针对“装修贷款未还款”主张
- 开发商观点：购房人承诺用装修贷款补尾款但未履行。
- 驳斥策略：
- 调取银行流水证明购房人2019年未办理装修贷款；
- 指出开发商二审申请的员工证人系利害关系人，法院依法不予采信（判决书载明“证人为上诉人员工，不予认定”）；
- 强调开发商自2019年交房日起5年内从未催款，不符合债权人正常行为逻辑。
（四）关键诉讼技巧应用
- 高度盖然性规则运用
- 将发票时间、贷款办理、长期未催款等孤立事实串联，形成“开发商行为反常→印证口头协议存在”的逻辑闭环；
- 参考《民诉法解释》第一百零八条，强调“待证事实存在可能性远高于不存在可能性”，迫使法院采纳主张。
- 反诉策略设计
- 主动在反诉中自认“垫付费超出部分可支付”，既展现诚信降低法官疑虑，又精准锁定争议金额（仅差额2,393.55元）；
- 避免开发商以“全款未付”为由主张高额违约金，将反诉焦点压缩至最小范围。
- 证据突袭预防
- 针对开发商二审申请员工出庭，提前准备：
- 该员工离职证明（证明2022年已离职，不了解后续情况）；
- 开发商同期其他客户代租抵扣协议（证明该模式为公司惯例）；
- 最终使法院以“证人与上诉人有利害关系”为由排除证言，彻底瓦解开发商最后防线。