房屋租赁合同租期争议二审维持原判—阜阳债务律师办案策略
一、案件基本情况
本案是一起房屋租赁合同纠纷，原告谢某（出租方）起诉被告曾某（承租方），要求解除租赁合同并索赔3万元设备损失。双方于2024年2月1日签订《房屋院子租赁合同》，约定将尼勒克县某队院落出租给曾某经营民宿酒店。合同第三条明确约定租赁期限为2024年2月1日至2027年2月1日，共计三年，租金45万元一次性支付。但合同末尾又附加了"续租日期为2027年2月1日至2029年2月1日，续租租金32万元"等内容。谢某认为曾某存在拆除木栅栏、院墙开门、未付清押金等行为要求解除合同；曾某则上诉主张合同实际租期应为五年而非三年。一审法院驳回谢某全部诉讼请求，曾某上诉要求改判租期为五年，二审法院驳回上诉，维持原判。最终，谢某作为原审原告/被上诉人胜诉。
二、阜阳债务律师办案策略
（一）核心证据梳理与运用
作为谢某的代理律师，我们重点围绕以下证据构建胜诉基础：
- 合同文本核心条款的优先性：紧紧抓住合同第三条第（一）款"租赁期限自2024年2月1日至2027年2月1日，共计三年"这一明确约定。该条款位于合同"租赁期限"专章，属于对租赁关系最核心要素的直接约定，具有最高证明效力。在证据组织时，我们将该条款与合同其他部分进行对比分析，突出其作为主合同条款的法律地位。
- 续租条款的性质界定：针对合同末尾"续租日期"的表述，我们通过合同整体结构证明该内容属于预约性质而非本约。合同第三条第（二）款已明确约定"租赁期满乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订合同"，这与末尾所谓"续租"内容形成逻辑呼应，证明所谓"续租"实为未来可能发生的另行协商事项，而非确定的五年租期。在庭审中，我们制作了合同条款对比表，直观展示核心条款与补充条款的逻辑关系。
- 实际履行证据的强化：曾某实际支付了"前三年房租"45万元，且在转账备注中明确为"三年房租"，这与三年租期完全吻合。我们调取了全部银行流水记录，并结合曾某2024年6月支付1万元时备注"承包民宿合约内的保证金"的细节，证明双方在履行中始终按照三年租期操作。这些履行行为构成对合同真实意思的佐证，比合同末尾模糊表述更具证明力。
（二）法律依据的精准适用
- 合同解释规则的运用：根据《民法典》第142条，"有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义"。我们强调：当合同主文明确约定三年租期，而末尾存在看似矛盾的"续租"表述时，应优先采信主文约定。末尾内容因缺乏"双方同意""本合同包含"等确认性表述，仅能视为对未来事项的意向性提示，不构成对主合同的变更。
- 预约与本约的法律区分：援引《民法典合同编通则解释》第11条关于预约合同的规定，指出合同末尾"续租"内容缺乏"必须订立本约"的强制约束力，仅产生磋商义务。曾某主张五年租期，却无法提供双方就后两年租期达成合意的直接证据，其单方理解不能改变合同性质。
- 权利义务平衡原则：从法理角度阐明，若将末尾内容认定为五年租期，将导致谢某作为产权人丧失在三年后根据市场变化调整租金、更换承租人的法定权利，明显违背公平原则。《民法典》第6条规定"民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则"，法院不应支持剥夺产权人核心权利的解释。
（三）针对曾某主张的针对性驳斥
- 驳"合同末尾约定构成五年租期"：曾某认为合同末尾"续租日期"与"后两年租金支付时间"构成五年租期。对此，我们指出：合同第三条第（二）款已明确规定续租需"重新签订合同"，证明所谓"续租"并非自动延续。末尾内容既无"租期总计五年"的表述，也未修改第三条的三年期限，仅是对未来可能发生的续租事宜的提示性说明。若双方真意为五年租期，完全可在第三条直接写明"租期五年"，无需采用如此矛盾的表述方式。
- 驳"租金支付安排证明五年租期"：曾某以"后两年租金于2027年2月1日前支付"为由主张五年租期。我们反驳：该条款实际位于合同第四条第（一）款第二项，属于"租金及支付方式"的补充说明，而非租期定义条款。且该条款表述为"之后两年租金"，隐含前提是"在续租成立的情况下"，不能脱离第三条的续租程序约定单独理解。正如合同约定"押金于2024年7月1日前支付"，不能据此推断租期从7月开始一样。
- 驳"一审违反合同本意"：曾某称一审"违反合同本意"。我们通过三方面反驳：一是合同文本本身无歧义，第三条明确写明"共计三年"；二是双方履行行为完全按三年租期操作（支付45万对应三年）；三是曾某在支付1万元押金时备注"承包民宿合约内"，证明其自己认知的也是当前合约（即三年期）。所谓"本意"应以客观证据为准，而非单方事后解释。
（四）诉讼策略关键点
- 聚焦核心争议，避免节外生枝：在曾某上诉主张五年租期的情况下，我们不纠缠于一审中谢某的解约诉求，而是集中火力论证"租期认定"这一上诉焦点。明确告知法院：无论一审解约请求是否成立，租期认定必须回归合同文本本身。
- 利用合同漏洞反制对方：曾某主张五年租期却无法解释为何合同第三条明确写"三年"。我们指出：若真为五年租期，按商业惯例应约定五年总租金或明确分期方式，但合同仅约定"前三年45万"，后两年租金却高达32万（接近前三年的70%），明显不符合常理，反证后两年内容仅为意向性提示。
- 强调司法谦抑性原则：向法院说明：合同解释应尊重当事人意思自治，但不能替当事人创设权利义务。将末尾内容认定为五年租期，等于强制谢某接受五年不可解约的约束，超出合同约定范围，违反《民法典》第5条自愿原则。
通过上述策略，我们成功使法院采纳"三年租期"的主张，不仅维持了一审驳回曾某上诉的结果，更为谢某在后续可能的续租谈判中保留了充分主动权——既可依据市场行情重新议价，也可选择不再续租，完全掌握产权人的法律优势地位。