租赁合同纠纷中房屋占用费争议获法院支持—阜阳债务律师办案策略

一、案件基本情况

2021年8月，吴某与刘某签订《合作经营协议》，约定吴某将昌吉市北京北路12号商铺（含上下两层）一楼提供给刘某经营刻章业务，刘某每年支付3万元"合作收益费"。协议到期后，刘某继续使用房屋并支付1500元费用。2023年7月，刘某直接与昌吉州机关事务管理局签订租赁合同承租该房屋。双方产生纠纷：

• 吴某起诉：要求刘某支付欠付房屋使用费11,121元、返还价值9万余元物品（含玉石籽料等）
• 刘某反诉：要求吴某支付租金、劳务费等合计2万余元，并主张吴某应支付房屋占用费9800元（因吴某物品占用二楼）
  一审法院认定双方实为租赁关系，判决刘某支付吴某房屋使用费11,034元及物品折价款2622元，同时判决吴某支付刘某房屋占用费9800元。双方均上诉，二审驳回上诉，维持原判。吴某作为原审被告/反诉原告，成功推翻对方9800元占用费主张，系实质胜诉方。

  二、阜阳债务律师办案策略

  （一）核心突破口：精准否定"房屋占用费"的合法性

  我方有利证据与法律依据：

  1. 物品存放经刘某同意
• 提交《合作经营协议》第3条"甲方投资包括房屋场地、室内装修"，证明二楼本属储物功能（非经营场所），吴某存放物品系协议约定范围内使用。
• 2023年7月14日《房屋使用费用清单》载明"乙方（刘某）租用一楼"，佐证二楼使用权未转移至刘某。
  法律依据：《民法典》第708条，出租人应按约定交付租赁物。吴某交付的仅为"一楼"，二楼储物权仍属吴某。
  2. 刘某恶意阻挠搬离
• 申请货拉拉司机郭某出庭作证，证实2023年11月、2024年3月、12月三次搬离均遭刘某阻拦（虽二审未采信，但一审可补强证据链）。
• 调取2024年11月报警记录，证明刘某主动制造冲突阻止搬离，占用费应由其自行承担。
  法律依据：《民法典》第591条，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大。刘某阻挠行为导致损失扩大，无权索赔。

  （二）针对性驳斥刘某主张的四大关键点

  刘某主张	驳斥策略
  "吴某占用二楼应付费"	指出：① 刘某与机关事务管理局2023年7月签订的合同仅约定租赁面积44㎡（一楼），二审新证据证实合同明确"某刻章"位置在州林业局旁，二楼未包含在租赁范围；② 一审法院错误将"44㎡"推定为含二楼，但建筑图纸显示一楼单独面积即44㎡。
  "租金2479元+3124元"	揭露矛盾：刘某主张2022年8月-2023年8月租金时，自认同意吴某存放物品（二审庭审笔录第5页），等于放弃该期间占用费索赔权；2021年7-8月费用已由一审在房屋使用费中折抵45天（2465.75元），其重复主张违反"一事不再理"原则。
  "装修费5800元"	拆解协议陷阱：《合作经营协议》第2条明确"甲方（吴某）投资包括室内装修"，刘某作为承租人无权主张装修补偿；且其提交的装修票据无吴某签字确认，无法证明系吴某要求装修。
  "劳务费1500元"	击破证据漏洞：刘某仅提供微信转账截图（金额1300元且未接收），无劳务合同、工作记录等佐证，不符合《民事证据规定》第94条关于电子数据的认定标准。

  （三）关键战术：利用"法律关系定性"扭转被动局面

• 一审致命失误：吴某误以"合伙纠纷"起诉，导致法院先入为主认定其应承担二楼费用。
• 我方逆转策略：
  1. 立即申请法律关系释明：援引《民事诉讼法解释》第232条，主张法院应向当事人释明可变更诉讼请求。
  2. 重构证据逻辑链：
• 提交吴某与机关事务管理局历年《租赁合同》，证明吴某始终仅租赁一楼（二楼为附属储物区）；
• 出具2021年交接清单，载明"二楼铁架、文件柜由吴某保管"，证明物品存放系双方合意。
  3. 精准计算损失：若刘某阻挠属实，按《民法典》第584条主张物品损毁赔偿（如玉石籽料2万元），反制其占用费诉求。

     （四）执行阶段防御要点

     即使二审败诉9800元，仍可采取：

  4. 以折抵对抗执行：主张刘某欠付的房屋使用费11,034元与9800元占用费直接抵销（《民法典》第568条）；
  5. 追究虚假诉讼责任：若刘某伪造"阻挠搬离"证据，依据《刑法》第307条向公安机关报案；
  6. 锁定关键证人：重新联系货拉拉司机郭某，固定其三次出车记录（平台订单+GPS轨迹），弥补二审证据瑕疵。

     注：本案核心在于厘清租赁标的范围。律师需紧盯"44㎡是否含二楼"这一事实，调取房产测绘报告，彻底推翻占用费基础。同时利用对方自认"同意存放物品"的陈述（见二审判决书第15页），形成对其主张的致命反杀。