房屋买卖合同纠纷中赠与关系与买卖关系的认定难点—阜阳离婚律师办案策略

一、案件基本情况

这是一起房屋买卖合同纠纷案件，涉及刘某德（原审原告、上诉人）与刘某（原审被告）、文某（原审被告）之间的房屋交易争议。2006年6月，广州市番禺区某房屋登记为刘某德、刘某共同共有。2009年12月24日，双方签订《房地产买卖合同》，约定交易价格为63.8万元，但未约定付款方式和期限。2017年5月，该房屋登记为刘某单独所有。
在刘某与文某的离婚诉讼中，法院认定该房屋一半产权份额系刘某与文某婚后以"买卖形式"过户至刘某名下，属于夫妻共同财产，文某应享有四分之一产权份额。离婚判决生效后，刘某德提起本案诉讼，主张刘某、文某应支付63.8万元购房款及利息。一审法院驳回刘某德的诉讼请求，刘某德上诉后，二审法院维持原判。

二、阜阳离婚律师办案策略

（一）对我方（刘某、文某）有利的证据和法律依据

1. 生效判决对房屋性质的认定
   在刘某与文某的离婚诉讼中，法院已作出（2021）粤01民终6440号生效判决，明确指出"李某1名下的一半产权份额是文某与李某2婚后以买卖的形式过户至李某2名下"。这里的"买卖形式"仅指过户手续的办理方式，而非真实买卖关系。我方应强调："形式上的买卖不等于实质上的买卖关系"，法院并未认定双方存在真实的买卖合同关系。
2. 当事人的真实意思表示
   从离婚案件一审、二审到本案审理中，刘某德与刘某一直主张系刘某德将房屋份额赠与刘某。我方应着重收集和强调以下证据：
   • 离婚诉讼中刘某德提交的证人证言，其明确表示"为了降低首付款，其就把占有房屋的一半份额赠予姐姐刘某"
   • 双方在2009年办理过户时，刘某德年仅25岁（2004年购房时仅19岁），经济能力有限，而刘某作为姐姐实际承担了购房责任
   • 《销售不动产统一发票》金额仅为31.9万元（整套房屋价格63.8万元的一半），与双方陈述转让的为刘某德所占房屋一半份额相符
3. 赠与已完成的法律事实
   根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条和第十八条（当时有效），夫妻在婚姻关系存续期间所得的赠与财产归夫妻共同所有，除非赠与合同中确定只归夫或妻一方。本案中：
   • 刘某德的真实意思表示是将房屋份额赠与刘某（无论是否指定仅给刘某一人）
   • 赠与行为已完成，房屋已过户登记至刘某名下
   • 离婚判决已将该部分财产作为夫妻共同财产分割完毕
4. 诉讼时效问题
   虽然一审法院认为未约定付款期限，诉讼时效未过，但我方应准备备用观点：若认定存在买卖关系，自2009年12月24日签订合同并开具发票之日起，刘某德时隔十余年才主张权利，明显超过诉讼时效。

   （二）对对方（刘某德）观点的驳斥

5. 驳斥"离婚判决认定买卖关系"的观点
   对方主张离婚判决已认定双方存在买卖关系，我方应明确指出：

   "虽然离婚判决使用了'以买卖的形式过户'的表述，但该表述仅指过户手续的办理方式，而非认定双方存在真实的买卖合同关系。生效判决明确表示'李某2上诉主张是其婚前个人财产，李某1无实际出资并指定赠与其个人的意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信'，这恰恰证明法院未认定赠与关系，但也未认定真实的买卖关系，而是基于物权登记状态进行财产分割。"

6. 驳斥"发票不等于付款完成"的观点
   对方认为《销售不动产统一发票》仅是程序性文件，不能证明付款完成，我方应强调：

   "在房屋交易中，税务机关开具的《销售不动产统一发票》具有法定证明效力。2009年12月24日过户当日即开具发票，且发票记载付款方为刘某，收款方为刘某德、刘某，这充分证明交易双方已确认款项支付完毕。若刘某德认为未收到款项，应在当时即提出异议，而非十余年后再主张。"

7. 驳斥"举证责任分配错误"的观点
   对方指责一审未要求刘某、文某就购房款支付举证，我方应反驳：

   "根据'谁主张、谁举证'原则，主张债权存在的刘某德应承担举证责任。刘某德无法提供任何证据证明其曾向刘某、文某主张过购房款，而刘某与刘某德系姐弟关系，十余年来从未提及欠款，明显不符合常理。相反，离婚诉讼中刘某德明确表示'买卖合同约定的价款并没有发生交易'，构成自认，现又推翻该陈述，违反禁反言原则。"

8. 驳斥"文某已从买卖关系中获益"的观点
   对方认为文某从买卖关系中获益，应支付购房款，我方应明确：

   "文某在离婚诉讼中获得房屋四分之一份额，是基于该财产属于夫妻共同财产的法律认定，而非基于真实的买卖关系。离婚判决已对夫妻共同财产进行分割，若再要求支付购房款，将导致双重获益，明显不公平。且离婚判决已明确'在缺乏证据证明文某与刘某有明确书面财产约定的情况下，该部分产权份额属于夫妻共同财产'，这恰恰证明不存在针对文某的独立购房债务。"

9. 驳斥"赠与未获支持应按买卖处理"的观点
   对方主张因赠与关系未被离婚判决支持，故应按买卖关系处理，我方应指出：

   "离婚判决未支持'指定赠与给刘某一人'的主张，是因为缺乏证据证明'确定只归刘某一方'，但根据婚姻法规定，即使未指定仅给刘某一人，该赠与财产也应属于夫妻共同财产。因此，赠与关系依然成立，只是受赠主体为夫妻双方而非刘某个人。刘某德不能因离婚判决未支持其'指定赠与'的主张，就转而主张不存在的买卖关系。"

   （三）关键应对策略

10. 坚持"形式买卖、实质赠与"的核心立场
    在所有诉讼阶段，始终强调双方真实意思表示是赠与，签订买卖合同仅是为了办理过户手续的需要，符合当时降低税费的常见做法。
11. 充分利用生效判决的既判力
    离婚判决已对房屋性质作出认定，虽未明确是赠与还是买卖，但已排除"指定赠与给刘某一人"的可能性，同时确认了财产归属。应强调"一事不再理"原则，避免对同一事实进行重复认定。
12. 突出时间跨度的不合理性
    从2009年过户到2021年起诉，间隔十余年，期间刘某德从未主张过购房款，甚至在离婚诉讼中明确表示"价款并没有发生交易"，这种前后矛盾的陈述严重损害其主张的可信度。
13. 准备替代性诉讼时效抗辩
    即使法院认为存在买卖关系，也应主张自2009年12月24日开具发票之日起计算诉讼时效，刘某德的起诉明显超过法定诉讼时效期间。
    通过上述策略，我方成功维护了刘某、文某的合法权益，避免了因形式上的买卖合同而承担不存在的购房款支付义务，确保了离婚诉讼中已分割的财产关系不再被推翻。