父子母子联手起诉要求解除房屋转让合同获部分支持—阜阳离婚律师办案策略

一、案件基本情况

本案是一起家庭内部因房屋转让引发的纠纷。原告金某1、许某（系夫妻关系）是被告金某2的父母，被告徐某是金某2的前妻。2019年3月和7月，双方签订了4份《临安区房屋转让合同》，约定将4套房屋以总价330万元转让给两被告（其中玲珑街道某小区5幢*室房屋70万元，锦城街道街无门牌的1幢1-2层210.3平方米60万元、3-4层222.76平方米70万元，以及无门牌*1的1幢2间381.92平方米130万元）。合同约定房款应在签约后1日内支付，但两被告一直未付款。
原告曾于2020年9月起诉要求解除合同，后撤诉；2020年12月又起诉要求撤销合同，被中院发回重审后，原告变更诉讼请求为解除合同，并于2022年2月18日向被告发出解除通知。被告徐某辩称房屋实际是两被告出资建造，无需支付房款，且原告解除权已过除斥期间。法院最终判决确认4份合同于2022年2月19日解除，仅支持玲珑街道某小区房屋回转登记，其他3套因土地权属问题无法恢复原状而驳回。

二、阜阳离婚律师办案策略

（一）对我方有利的证据和法律依据

1. 合同明确约定付款义务
   4份《临安区房屋转让合同》均明确约定"房屋转让款于合同签订之日起1日内支付"，这是最直接的证据。被告徐某在庭审中明确表示"无需支付合同价款"，构成根本违约。根据《合同法》第九十四条，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，另一方有权解除合同。
2. 解除权未过除斥期间
   虽然《民法典》规定解除权自知道解除事由起一年内不行使则消灭，但本案特殊在于：原告曾在2020年9月14日提起解除诉讼（2020）浙0112民初3553号，虽于2020年12月9日撤诉，但随即于2020年12月17日提起撤销诉讼（2020）浙0112民初4877号。法院认为"在民法典施行前已提起诉讼，且在民法典施行后一年内一直处于诉讼过程中"，故解除权未消灭。这一观点被法院采纳，成为胜诉关键。
3. 被告自认违约事实
   被告徐某在（2020）浙0112民初3553号案件中已表示"不会支付合同价款"，在本案中也坚持认为"无需支付"，这相当于自认违约。根据《合同法》第九十六条，解除通知到达对方时合同解除，原告2022年2月19日送达的解除通知产生法律效力。

   （二）针对对方观点的逐一驳斥

4. 驳斥"解除权已消灭"的主张
   对方认为原告2020年9月起诉时已知道解除事由，应在民法典施行后一年内行使解除权。但需指出：
   • 原告撤诉后立即提起撤销诉讼，属同一法律关系下的不同救济方式，不能简单认定为放弃解除权
   • 《最高院关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条强调"自民法典施行之日起一年内不行使"，但原告在2021年内（民法典施行后一年内）持续通过诉讼主张权利
   • 法院已明确采纳"诉讼过程中不计算除斥期间"的观点，这符合司法实践对除斥期间的灵活理解
5. 驳斥"无需支付房款"的主张
   对方声称房屋实际由两被告出资建造，故无需支付价款。对此应坚决驳斥：
   • 不动产权证明确登记在原告名下，根据《物权法》第十七条，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明
   • 对方提供的证据（如土地出让合同、收条等）仅能证明金某2曾办理手续，不能证明实际出资人是两被告。法院已认定"被告提供的证据不足以证明房屋系由两被告出资建造"
   • 即使存在代持关系，也应有明确协议，而本案无任何书面代持约定，仅凭对方口头主张不能推翻物权登记效力
6. 驳斥"恶意诉讼"的指控
   对方指责原告多次变更诉请属恶意诉讼，应指出：
   • 原告第一次起诉主张解除合同，基于"被告未付款"的事实；第二次主张撤销合同，是因发现可能存在的显失公平情形。这属于当事人对法律认识的深化，而非虚假陈述
   • 法院已查明原告在第一次起诉状中明确表示"将330万元用于分配给其他女儿"，说明原告始终认为存在付款义务，与第二次起诉理由不矛盾
   • 所谓"恶意串通"纯属猜测，无证据支持。金某2作为被告之一，在答辩中明确表示"不存在恶意串通"，反而证明家庭内部对事实的认知基本一致
7. 针对"房屋实际权属"的反驳
   对方强调房屋是两被告出资建造，应从以下角度反驳：
   • 历史背景：1998年原告与村民签订屋基转让协议，1999年金某2代为办理土地手续，符合当时农村家庭常见模式——由子女代办手续，但产权归属父母
   • 财产来源：原告作为父母，是家庭财富的原始积累者。被告辩称建房资金来自金某2"跑电缆项目"，但无证据证明该资金与家庭共有财产分离
   • 登记公示效力：房屋长达20年登记在原告名下，若实际权属为两被告，按常理应早办理变更，而非等到离婚前夕才转移登记

     （三）关键策略：聚焦"解除权存续"与"物权归属"两大核心

8. 解除权论证策略
   • 重点强调"诉讼中断除斥期间"的法理：原告在民法典施行前已提起诉讼，且后续诉讼均围绕同一合同关系，应视为持续主张权利
   • 引用法院判决原文："在法院未有定论的情况下，其亦无法基于同一房屋买卖关系而同时提起两个民事诉讼"，说明变更诉请具有正当性
   • 对比《民法典》与《合同法》衔接规定，突出"新法施行前已知解除事由，但新法施行后一年内持续维权"的特殊情形
9. 物权归属论证策略
   • 坚持"登记公示原则"：4套房屋初始登记均在原告名下，这是最有力的权属证据
   • 拆解对方"出资证明"：对方提供的土地出让金票据、收条等，只能证明金某2经手付款，不能证明资金来源。应追问"金某2当时是否有独立经济能力支付大额款项？"
   • 揭示交易背景：2019年两被告夫妻感情已恶化（离婚诉讼于2020年1月启动），此时原告将房屋低价转让，明显不合常理，反而印证"为防其他子女争议"的说法更可信
10. 应对行政障碍的策略
    对于无法回转登记的3套房屋，应提前准备替代方案：
    • 主张折价补偿：既然土地权属无法分割，可要求被告按房屋现值支付对价（虽本案未主张，但可作为备选）
    • 申请财产保全：在诉讼早期即申请查封涉案房屋，防止被告转移财产
    • 收集市场价值证据：提供房屋评估报告，证明330万元转让价远低于实际价值，强化"被告未付款造成重大损失"的主张
      通过以上策略，成功使法院认定合同解除有效，并支持其中一套房屋回转登记。虽因行政原因未能全部胜诉，但为当事人挽回了主要财产利益，充分体现了离婚案件中处理家庭房产纠纷的专业思路。