借名买房纠纷中成功推翻一审判决—阜阳离婚律师办案策略
一、案件基本情况
本案是一起典型的借名买房纠纷，涉及行某与史某、邓某1之间的房屋权属争议。2016年4月，行某与原业主签订《存量房买卖合同》，购买广州市白云区黄石东路408号503房（以下简称"涉案房屋"），并于2016年7月13日登记在行某名下。购房过程中，史某、邓某1（邓某2的父母）向行某转账共计150万元用于支付购房款。2017年10月13日，行某与邓某2（史某、邓某1之子）签订《房产情况说明》，其中提到"邓某2父母出资50万元"、"该房产代为登记在行某名下"等内容。
一审法院认为史某、邓某1与行某之间存在事实上的借名买房关系，判决行某协助办理房屋过户手续。行某不服提起上诉，二审法院最终撤销一审判决，驳回史某、邓某1的全部诉讼请求。本案特殊之处在于，房屋购买发生在行某与邓某2结婚前，而纠纷产生于两人婚姻关系破裂后，涉及复杂的家庭财产关系。
二、阜阳离婚律师办案策略
（一）梳理关键事实，构建完整证据链条
作为行某的代理律师，我首先全面梳理了购房全过程的关键事实，构建了清晰的时间线和证据链条：
- 购房协商过程：通过调取2016年1月至2017年10月期间行某与邓某2的微信聊天记录，证明涉案房屋是两人恋爱期间共同协商购买，目的是作为未来婚房。聊天记录显示邓某2明确表示"新买这套怎么分？是不是就对半分掉"，行某回复"可以"，这直接证明双方将房屋视为共同财产而非代持。
- 购房资金来源：我重点分析了150万元购房款的来源和性质。其中50万元是邓某1转账，明确备注"买房"；100万元是邓某2以其婚前房产为抵押向中信银行贷款，经史某账户转入行某账户。关键点在于：该贷款一直由邓某2按月偿还，且从结婚登记之日起至离婚诉讼前，夫妻共同偿还约56个月，共计32万余元。这证明购房资金并非完全由史某、邓某1提供，而是主要来源于邓某2的贷款，并由夫妻共同财产偿还。
- 《房产情况说明》的形成过程：我调取了双方签署《房产情况说明》前的协商修改稿，发现最终版本中的"代为登记"字样是邓某2在最后修改时添加的。原始协商稿中仅写"将该房产登记在行某名下"，而邓某2在微信中明确表示"这个地方的负债我改成全款买入了，503没有负债"。这证明"代为登记"并非双方真实意思表示，而是邓某2单方面修改的结果。
（二）法律论证：从三个维度破解"借名买房"主张
1. 缺乏代持合意的法律要件
《民法典》规定，借名买房必须有明确的合意。我向法庭强调：
- 从购房全过程看，行某与邓某2从未与史某、邓某1达成借名买房协议。史某、邓某1甚至未参与房屋挑选和购买过程。
- 邓某2在微信中多次表示"新买这套怎么分？是不是就对半分掉"，行某明确同意，这证明双方将房屋视为共同财产。
- 2016年4月12日，行某表示"本来也是打算想办法将来把房产证上加上你的名字"，这进一步证明行某从未认可代持关系。
2. 出资性质不符合借名买房特征
针对对方"150万元是出资购房款"的主张，我提出以下反驳：
- 邓某2贷款100万元是邓某2婚前个人债务，但婚后以夫妻共同财产偿还，行某通过共同还贷实际承担了部分出资。
- 邓某1转账50万元虽注明"买房"，但结合后续装修协商，该款项应视为对行某与邓某2的婚前赠与或装修资助，而非购房出资。
- 邓某2在离婚诉讼中明确表示该100万元贷款用于购买涉案房屋，而非偿还父母此前的出资，这与史某、邓某1"贷款是还款"的主张矛盾。
3. 《房产情况说明》不能推定为代持协议
针对对方最核心的证据《房产情况说明》，我从以下角度进行破解：
- 该说明是行某与邓某2对夫妻财产的内部确认，而非与史某、邓某1的协议。史某、邓某1并非合同相对方。
- 协商修改稿显示，邓某2将"将该房产登记在行某名下"改为"代为登记在行某名下"，这一关键修改未经行某充分理解，且与说明其他内容矛盾（如"邓某2购置涉案房屋供行某父母居住"）。
- 该说明签署于2017年10月13日，即行某怀孕临产前，是在邓某2多次催促下签署，不能代表真实意思表示。
（三）针对对方观点的精准驳斥
1. 驳斥"150万元全额出资"观点
对方主张：史某、邓某1转账150万元即为全额出资，构成借名买房基础。
我方反驳：购房总成本149.6万元中，100万元贷款是邓某2以其婚前房产抵押所得，且婚后由夫妻共同财产偿还。行某虽未直接支付大额购房款，但通过承担共同还贷、支付定金1万元及装修费用等方式实际出资。更重要的是，借名买房需有明确合意，仅有出资不能推定代持关系。2. 驳斥"'代为登记'即构成代持"观点
对方主张：《房产情况说明》明确写明"代为登记在行某名下"，足以证明代持关系。
我方反驳：首先，"代为登记"是邓某2单方面修改添加，原始协商稿无此表述；其次，该说明是夫妻内部财产确认文件，史某、邓某1并非合同当事人；最后，说明中同时写明"邓某2购置涉案房屋供行某父母居住"，若理解为代史某、邓某1持有，则与居住安排矛盾。因此，"代为登记"应理解为代行某与邓某2共同持有，而非代史某、邓某1持有。3. 驳斥"行某签署说明即认可代持"观点
对方主张：行某签署《房产情况说明》，表明其清楚知悉涉案房屋由史某、邓某1出资购买。
我方反驳：行某签署该说明是为应对邓某2催促打欠条，且签署时已怀孕临产，处于弱势地位。说明内容前后矛盾（如将"有负债"改为"全款买入"），不能作为真实意思表示的依据。更重要的是，该说明签署于2017年10月，而房屋购买于2016年7月，不能以事后文件推翻事前真实合意。（四）运用婚姻家庭法律原则强化论证
我特别强调我国婚姻家庭法律的基本原则：
- 根据《民法典》第一千零六十五条，夫妻财产约定应采用书面形式且明确。本案中，行某与邓某2从未约定涉案房屋为史某、邓某1所有。
- 我国实行不动产物权登记制度，未经登记不发生效力。涉案房屋登记在行某名下，且购买于婚前，应认定为行某个人财产。
- 法律鼓励婚姻中互相支持，但不认可借婚姻获取财产。行某与邓某2结婚后共同生活四年多并育有子女，若认定借名买房，将违背婚姻家庭法律的基本价值取向。
通过以上策略，我们成功证明史某、邓某1与行某之间不存在借名买房关系，二审法院最终采纳我方观点，撤销一审判决，驳回史某、邓某1的全部诉讼请求。