借名买房规避离婚财产分割能否排除执行—阜阳离婚律师办案策略
案件基本情况
本案是一起因借名买房引发的执行异议之诉。欧某（化名）在婚姻出现问题准备离婚期间，为避免财产分割，借用朋友周某（化名）名义购买了位于广东省罗定市迎宾路324线旁阳光都市商住小区A座1栋2101房屋。欧某实际支付了全部购房款并一直居住使用该房屋。2009年8月29日，欧某与周某签订《变更购房协议》，明确约定房屋实际所有权归欧某所有。
2001年，周某曾为梁某（化名）向钟村农村信用合作社的20万元借款提供担保，后该债权被转让给郑某（化名）。2020年，郑某申请恢复执行该债权，法院查封了登记在周某名下的涉案房屋。欧某提出执行异议，要求停止执行并确认房屋权属。一审法院支持了欧某的请求，郑某不服提起上诉，但二审法院驳回上诉，维持原判。
阜阳离婚律师办案策略
一、对我方有利的核心证据及法律依据
- 关键证据链完整可靠
- 《变更购房协议》经罗定市某镇法律服务所司法见证，证明力强。该协议签订于2009年8月29日，远早于2020年法院查封时间，明确约定"房屋产权与周某无关，全部资金都是欧某支付"。
- 购房款支付证据确凿：潘某亚账户向开发商支付的119692元（包括首付款、维修基金等），潘某亚出庭作证确认银行卡由欧某持有使用。
- 实际占有使用证据充分：欧某提供了物业管理费发票、装修材料送货单、车位销售合同等，证明自2012年装修后一直居住使用至今。
- 法律依据充分
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条虽在适用对象上存在瑕疵（本案是借名买房而非买卖合同），但二审法院明确指出"判决结果正确"，确认了实际权利人对登记在被执行人名下的房屋享有排除执行的权利。
- 本案发生在民法典施行前，适用当时的法律和司法解释，一审法院正确援引了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》相关规定。
- 重要法律观点：执行法院查封前，欧某已通过《变更购房协议》确立了对房屋的实际权利，该权利形成时间远早于执行债务发生时间。
- 执行债务本身的合法性存疑
- 周某作为一般保证人，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。钟村农村信用合作社在2000年12月29日仅向梁某发出催收通知，未向周某主张权利，2001年起诉时周某的保证责任已依法免除。
- 1997年法院调解书已确认20万元债务由梁某承担，房屋等财产归梁某所有，对外具有法律效力。
- 原判决仅判令周某承担10万元连带赔偿责任，郑某要求执行30余万元明显超出判决范围。
二、对对方观点的针对性驳斥
- 驳斥"借名买房规避离婚财产分割违背公序良俗"观点
- 对方主张：欧某为规避离婚财产分割安排周某代持房屋，违背诚实信用和公序良俗。
- 驳斥要点：
- 借名买房行为本身不违法，最高人民法院在相关判例中已明确承认借名买房关系的有效性。
- 欧某与周某之间不存在恶意串通损害他人利益的情形，双方签订《变更购房协议》时债务尚未发生。
- 即使欧某有规避离婚财产分割的考虑，该考虑仅涉及欧某与配偶之间的内部关系，不影响欧某与周某之间借名买房关系的效力。
- 郑某作为后发生的债权人，无权以债务人之前的民事行为"可能"影响其债权实现为由否定借名买房关系的效力。
- 驳斥"不符合司法解释第二十八条第四项"观点
- 对方主张：欧某未办理过户登记系自身原因造成，不符合"非因买受人自身原因未办理过户登记"的条件。
- 驳斥要点：
- 本案并非买卖合同关系，而是借名买房关系，司法解释第二十八条虽有瑕疵但不影响实体权利认定。
- 未办理过户登记的真实原因是周某长期在肇庆居住未能配合，而非欧某主观不愿。《变更购房协议》明确约定"周某要负责协助变更手续"。
- 即使考虑司法解释第二十八条，未过户原因也符合"非因买受人自身原因"的情形。欧某作为实际权利人，对房屋享有物权期待权，该权利应受保护。
- 驳斥"郑某属于善意第三人"观点
- 对方主张：参照担保制度司法解释，郑某作为善意债权人申请执行，欧某不能依据代持关系排除执行。
- 驱斥要点：
- 担保制度司法解释第五十四条针对的是动产抵押情形，不适用于不动产执行异议。
- 在涉案执行债务发生时（2001年判决），涉案房屋尚未登记在周某名下（2009年购房），原债权人并非基于对涉案房屋的信赖进行交易。
- 郑某受让债权时，应当对债务人财产状况进行尽职调查，其未能发现房屋实际权利状态，不属于法律保护的"善意"范畴。
- 二审判决已明确认定："在涉案执行债务发生时，涉案房屋尚未登记于周某名下，原钟村信用社并非基于对涉案房屋的特殊信赖才进行借贷交易"。
- 驳斥"借名买房不符合常理"观点
- 对方主张：欧某与周某在购房后才签订代持协议，且为规避离婚财产分割借用朋友名义购房不符合常理。
- 驳斥要点：
- 借名买房往往先以出名人名义购房，再签订代持协议，这是行业惯例，完全符合交易习惯。
- 欧某陈述的"婚姻出现问题，不想在离婚纠纷中有太多麻烦"是真实合理的动机，许多人确实会采取类似方式处理婚内财产。
- 郑某对欧某与周某关系的"合理怀疑"缺乏证据支持，不能仅凭主观臆断否定客观证据链。
三、关键战术要点
- 聚焦时间节点证据
- 重点突出《变更购房协议》签订时间（2009年8月29日）早于执行债务形成时间（2001年判决）和房屋查封时间（2020年），证明实际权利形成在先。
- 强调房屋交付、装修、居住使用时间线（2009年底收楼，2012年装修后居住至今），证明合法占有事实。
- 破解"规避离婚"的道德质疑
- 不回避欧某的动机，但强调动机不影响法律关系效力。
- 指出即使存在规避离婚财产分割的考虑，该考虑仅涉及欧某与配偶之间的内部关系，不损害郑某作为债权人的合法权益。
- 引用最高人民法院相关判例，说明借名买房关系中实际权利人的保护原则。
- 攻击执行依据的合法性
- 详细论证周某保证责任已依法免除，原判决确认周某承担10万元连带责任存在错误。
- 指出郑某执行金额已远超生效判决确定的10万元范围，执行行为本身违法。
- 提供梁某有可供执行财产的线索（番禺区钟村镇某队房屋），证明郑某怠于行使对主债务人的债权。
- 证据策略
- 将购房付款凭证、司法见证协议、实际使用证据形成完整证据链，避免单一证据的脆弱性。
- 申请证人潘某亚出庭作证，增强付款证据的可信度。
- 收集物业管理费、水电费等持续性证据，证明长期实际占有。
通过以上策略，我们成功证明了欧某作为实际权利人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，最终获得法院支持，成功阻止了对房屋的执行。